TERMO DE COPARTICIPAÇÃO E PARCERIA EM ATIVIDADES DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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Pelo presente, de um lado como parceira contratante a empresa BALLARIN INVESTIMENTOS PATRIMONIAIS E IMOBILIÁRIOS LTDA., pessoa jurídica, com inscrição no CNPJ sob o nº 56.787.724/0001-81, e regularmente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI J) sob o nº. 011.419-9, com sede na Av. Fábio Eduardo Ramos Esquível, n.º 2899 – Vila Odete – Diadema/SP, na pessoa de seu representante legal, Sr. MARCO CESAR BALARIN, brasileiro, casado, corretor de imóveis, inscrito no CRECI sob o nº. 34.854-F, portador da cédula de identidade sob o nº. 11.058.142, inscrito no CPF/MF sob o n.º 934.933.638-34, doravante denominada simplesmente BALLARIN, e de outro, também como parceiro contratante doravante designado simplesmente PARCEIRO, entre si estabelecem um Contrato de Parceria e Coparticipação em Atividades de Mediação Imobiliária, preliminarmente declarando o quanto segue:
CONSIDERANDO que a BALLARIN é empresa que tem por objeto social, dentre outras, a intermediação na compra, venda e locação de imóveis em geral, e que em tal se ativa comercialmente nos termos da Lei 6.530/78 e legislação complementar atinente;
CONSIDERANDO que a BALLARIN, como empresa com aproximadamente 42 anos de atuação no mercado imobiliário em geral, possui estrutura física, tecnológica e de marketing próprias e adequadas ao exercício de suas atividades comerciais;
CONSIDERANDO, ainda, que a BALLARIN, para o alcance de suas finalidades, conta com a co-participação e parceria de Corretores de Imóveis autônomos, os quais usam suas dependências, seus equipamentos e se valem das ações publicitárias da mesma, bem como as de suas clientes incorporadoras, para que igualmente se ativem na mediação imobiliária com adequada estrutura e suporte, e que para tanto adota regras e regulamentos que objetivam o bom e correto andamento das atividades;
CONSIDERANDO que o PARCEIRO é Corretor de Imóveis regularmente inscrito no CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, e que portanto também se ativa na mediação imobiliária, sem, contudo, dispor da estrutura física, tecnológica e de Marketing imprescindíveis ao bem sucedido exercício profissional, e que para tanto precisa valer-se de uma parceria, em regime de coparticipação, com alguém ou alguma empresa que o tenha;
CONSIDERANDO, FINALMENTE, que as partes podem somar esforços para o alcance de melhores resultados comerciais para ambas, pelo presente estabelecem uma PARCERIA, a qual reger-se-á pelas condições seguintes:

Parte I – DA RELAÇÃO JURÍDICA

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1.    O PARCEIRO reconhece-se como um profissional liberal, apto e livre ao exercício de suas atividades em qualquer local permitido por lei, em sua residência, em qualquer empresa, etc., e que, portanto, não tem o menor interesse em se ativar com exclusividade ou vínculo de qualquer natureza, em especial o empregatício, pela essência de sua profissão e da liberdade que possui de negociar com tantos clientes quanto queira, só e isoladamente, ou em conjunto com outros colegas ou mesmo empresas que não a BALLARIN, direito esse que permanece absolutamente reservado ao PARCEIRO.

2.    A BALLARIN, por sua vez, reconhece-se como uma empresa que atua através de seus sócios cotistas, como também com o concurso de diversos outros Corretores de Imóveis autônomos, e ainda em parceria com outras empresas imobiliárias, não concedendo, a nenhum deles, exclusividade a qualquer título, mantendo-se no direito de igual modo agir doravante.

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3.    Tendo-se em vista a pluralidade de coparticipantes, isto é, de Corretores de Imóveis que atuam em parceria com a BALLARIN, torna-se imperioso que esta, em benefício da concessão de direitos iguais de participação a todos, estabeleça critérios organizacionais diversos, por um lado não impondo a obrigatoriedade da exclusividade aos parceiros, nem tampouco estabelecendo horários para os mesmos, seja de entrada, saída ou de permanência, mas definindo regras para que os Corretores tenham acesso aos clientes que a procuram por telefone, email, pessoalmente, etc., como, por exemplo, um horário máximo de chegada às suas dependências ou ao estande vendas para que tenham direito ao atendimento de clientes naquele dia / período, uma ordem de atendimento por sorteio ou mesmo por chegada àqueles que chegarem até o horário ou período permitido e etc., o que, desde já e para todos os fins, É RECONHECIDO PELO PARCEIRO COMO PRÁTICA HABITUAL DO MERCADO IMOBILIÁRIO, SEM IMPLICAR EM HORÁRIO OU CARGA HORÁRIA DE TRABALHO OBRIGATÓRIA OU IMPOSTA, EM NENHIM TIPO DE SUBORDINAÇÃO TRABALHISTA.

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4.    Emerge do exposto que ao PARCEIRO é facultado ir aos estandes de vendas de suas clientes incorporadoras, para desempenho de sua profissão, em dias e horários que bem entender que deve comparecer, cabendo-lhe, somente, dar ciência à BALLARIN para fins organizacionais e de bom atendimento ao público.

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5.    Decorre do quanto acha-se declarado e ajustado, a ANTECIPADA E PLENA NULIDADE DE QUALQUER PLEITO DE VÍNCULO TRABALHISTA POR PARTE DO PARCEIRO, ASSIM COMO DOS EVENTUAIS
DIREITOS QUE DE TAL PODERIAM DECORRER, sendo qualquer alegação do PARCEIRO em sentido oposto, desde já considerada como deliberada má fé, facultado à BALLARIN fazer ampla divulgação do fato junto ao CRECI, ao mercado imobiliário e ao público em geral.

PARTE II – DO QUE COMPETE À BALLARIN

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6.    Compete à BALLARIN, para facilitar as atividades do PARCEIRO, fazer, por si ou por seus clientes pessoas físicas, jurídicas, incorporadoras e etc., o seguinte:

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6.1.    Disponibilizar suas dependências ou os estandes de vendas de suas clientes incorporadoras, um ou outro, a critério exclusivo da BALLARIN, além de internet via wifi para uso do PARCEIRO, tudo em sistema de rodízio com os demais coparticipantes, não se responsabilizando, em momento algum, pela ausência de tal serviço por culpa do equipamento, falta de energia elétrica, falhas da fornecedora de sinal da internet e afins.

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6.2.    Manter ações publicitárias, por si ou por seus clientes proprietários ou incorporadores, destinadas à captação de clientes compradores para TODOS os parceiros coparticipantes, em quantidade, periodicidade, forma e segundo técnicas que cabem exclusivamente à BALLARIN Oe ou aos seus clientes incorporadores decidir, sem qualquer interferência do PARCEIRO.

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6.3.    Ao PARCEIRO é vedada qualquer forma de publicidade ou comunicação isolada dos produtos que estiverem à venda com a BALLARIN, sem prévia autorização e consentimento expresso desta última, caso em que, ainda assim, os custos serão suportados unicamente pelo PARCEIRO, por tratar-se de iniciativa própria e isolada. De igual modo, o PARCEIRO responderá SOZINHO, cível e criminalmente por demandas oriundas de publicidade ou comunicação que faça ao público, mesmo que autorizada pela BALLARIN, porque tal autorização, em momento algum, terá crivo técnico ou jurídico, mas sim de caráter meramente formal.

PARTE II – DO QUE COMPETE AO PARCEIRO

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7.    É de competência do PARCEIRO, em contrapartida ao se utilizar dos espaços, infraestrutura, produtos imobiliários captados e contratados pela BALLARIN:

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7.1.    Esforçar-se ao máximo para a realização da captação de clientes, valendo-se de todos os recursos legais que tiver ao seu alcance, para levá-los a negócios através da BALLARIN.

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7.2.    Utilizar-se de impressos em geral e formulários de propostas da BALLARIN, para a realização dos negócios em geral.

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7.3.    Avisar à BALLARIN sempre que for se ausentar das atividades por período superior a 03 (três) dias, bem como a encarregar outro colega parceiro coparticipante para que dê continuidade ao atendimento dos seus clientes, hipótese em que, nos negócios realizados pelo seu colega coparticipante, terá sua participação na comissão dividida por igual com o mesmo, conforme determinação do CRECI, exceto se entre si acordarem de forma diversa.

PARTE IV – DA PARTICIPAÇÃO DE CADA PARTE NAS COMISSÕES

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8.    As comissões que serão recebidas dos clientes por negócios realizados com a efetiva participação do PARCEIRO, serão divididas entre as partes:

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8.1.    Para transações que envolvam lançamentos imobiliários ou imóveis prontos, porém de propriedade das incorporadoras clientes da BALLARIN:

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8.1.1.    Atuando o PARCEIRO na venda de uma unidade, receberá diretamente do comprador da unidade uma comissão que irá variar de lançamento para lançamento, sempre no equivalente entre 1% e 2% do valor da venda, cabendo o restante da comissão à BALLARIN e, conforme ajuste desta última com os demais, aos outros parceiros que vierem a figurar como líderes, qualquer que seja a denominação dada à atuação destes últimos. A informação precisa sobre o percentual a ser recebido em cada lançamento ou imóvel pronto, será passada com antecedência, cabendo ao PARCEIRO aceitar ou não se ativar na venda do mesmo.

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8.1.2.    Atuando o PARCEIRO na liderança, qualquer que seja o nome assumido pelo mesmo, receberá diretamente do comprador uma comissão que irá variar entre o equivalente a 0,10% e 0,40% do valor da venda, ficando o restante da comissão à BALLARIN e aos demais profissionais autônomos, parceiros e coparticipantes que atuarem na transação. Também nesse caso, a informação precisa sobre o percentual a ser recebido em cada lançamento ou imóvel pronto, será passada com antecedência, cabendo ao PARCEIRO aceitar ou não se ativar na liderança para a venda do mesmo.

PARTE V – DO EXERCÍCIO DA “LIDERANÇA”

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9.    Tendo em vista que na atividade de mediação imobiliária, é bastante corriqueira a necessidade de que um colega auxilie o outro numa informação ou mesmo na conclusão de uma venda, e que para tanto o colega precisa figurar perante o cliente como alguém mais “graduado” dentro da corporação, a BALLARIN escutará e analisará pedidos de seus parceiros coparticipantes para que figurem como tal. Quando aceita tais pedidos e concorda, a BALLARIN autorizará que o PARCEIRO assuma a denominação de gerente, superintendente, coordenador ou outros, conforme o caso, até mesmo se identificando como tal em crachás, cartões de visitas e etc., sem que tal implique em novação ao presente contrato, em especial no que tange à inexistência de vínculo empregatício e de subordinação, seja do líder em relação aos demais parceiros coparticipantes, seja do líder com a BALLARIN.

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10.    Depreende-se do exposto, que tal não invalida nem descaracteriza de qualquer forma o perfil de parceria em coparticipação aqui ajustado. Muito ao contrário, fortalece aludido perfil, na medida em que assumindo o papel de “líder”, estará coparticipando ainda mais do processo de venda, posto que terá a chance de participar de comissões de um maior número de vendas.

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11.    Derradeiramente, aclaram as partes que o eventual exercício da “liderança”, seja lá o nome dado a tal figuração, jamais ensejará o pleito de vínculo empregatício a qualquer título, assim como que o “líder”, seja por iniciativa própria, seja a pedido da BALLARIN, poderá deixar de exercer a liderança em qualquer tempo, voltando a figurar apenas na venda de imóveis, por simples pedido verbal.
 
PARTE VI – DA RESCISÃO DO PRESENTE

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12.    Em qualquer tempo, não mais convindo às partes a continuidade do presente contrato, poderá qualquer uma delas, unilateralmente, dar por rescindido o presente, meramente avisando verbalmente a outra parte, sem necessidade de qualquer antecedência.

13.    Considerando que todos os valores serão recebidos pelo PARCEIRO e pela BALLARIN diretamente de quem haverá de lhes pagar as comissões, por ocasião da rescisão não haverá o que ser pago de uma à outra parte, devendo cada uma das partes buscar receber o que lhe eventualmente lhe couber, diretamente do cliente.

14.    Decorre do exposto e ajustado na cláusula anterior, que nenhuma das partes tem responsabilidade, uma perante a outra, pelo eventual não pagamento de comissões pelos clientes, cabendo a cada uma, em tal ocorrência, a busca isolada, e pelos caminhos legais que preferir, da cobrança do valor devido ou que entender devido, única e exclusivamente de forma direta junto ao cliente, não se admitindo, destarte, qualquer outra possibilidade.
PARTE VII – DA RESPONSABILIDADE CIVIL, TRIBUTÁRIA E OUTRAS

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15.    Cada parte é, isolada e não solidariamente, civilmente responsável pelo seus atos perante clientes e terceiros em geral.

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16.    Cabe, a cada um dos contratantes, a respectiva escrituração contábil, recolhimento de impostos, tributos e afins, não se responsabilizando uma pelas obrigações da outra.

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17.    De igual modo, na hipótese de eventuais demandas que versem sobre a devolução de comissões e valores recebidos pelas partes em decorrência dos negócios realizados em conjunto nos termos deste contrato, cada parte responderá individual e isoladamente, arcando cada uma pela eventual restituição em caso de condenação a tal, bem como pelos honorários do profissional que vier a contratar e demais ônus da sucumbência, não havendo solidariedade das partes, podendo qualquer uma, inclusive, denunciar à lide a outra para que também figure no pólo passivo da demanda, caso não incluída pelo autor, e de cuja obrigação não poderá tentar se eximir a qualquer título.

PARTE VIII – DISPOSIÇÕES FINAIS

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18.    As partes obrigam-se a atender, sempre e invariavelmente, todos os preceitos emanados da Lei 6.530/78 e legislação complementar atinente e, em especial, a tudo quanto dispõe o Código de Ética estabelecido pelo COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

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19.    Obrigam-se, igualmente, a dar satisfação, uma à outra, do andamento dos negócios que estejam ao encargo de ambas nos termos deste contrato.

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20.    Elegem o foro da comarca de Diadema – SP, como competente à resolução de eventuais demandas que deste se originem.